De la 1 ianuarie 2026, impozitul pe clădiri datorat de persoanele fizice se calculează după o formulă actualizată din Codul fiscal, cu o bază impozabilă mărită și cu cote locale care nu mai pot fi reduse sub nivelul din 2025. Pentru proprietari, rezultatul este o notă de plată mai mare și un calcul care merită parcurs pas cu pas, pentru a vedea ce elemente cântăresc cel mai mult.
Mai jos explicăm, pe înțelesul tuturor, ce s-a schimbat în Codul fiscal pentru 2026, cum se determină acum impozitul, care este rolul autorităților locale, cum arată exemplele reale de calcul și ce reguli se aplică pentru clădirile nerezidențiale sau mixte.
1) Baza impozabilă a fost actualizată: 2.677 lei/mp pentru locuințe cu utilități
În 2026, elementul cu impact major este valoarea de referință pe metru pătrat. Potrivit art. 457 din Codul fiscal, pentru clădirile rezidențiale din beton sau cărămidă, cu apă, canalizare, electricitate și încălzire, valoarea impozabilă este 2.677 lei/mp. Pentru locuințele fără utilități, valoarea este mai mică, conform tabelului legal.
Față de 2025, când baza a fost 1.492 lei/mp pentru locuințe cu utilități, urcarea la 2.677 lei/mp reprezintă o creștere de aproximativ 79–80% doar din actualizarea valorii de referință. Schimbarea este reflectată în comunicate și analize publice apărute la început de an.
În continuare, valoarea impozabilă se ajustează cu coeficienții aferenți rangului localității și zonei fiscale (A–D). De exemplu, pentru municipii de rang II se folosesc coeficienții 2,40; 2,30; 2,20; 2,10 pentru zonele A–D, conform art. 457.
Important: structura legală a formulei (valoare pe mp × suprafață construită desfășurată × coeficient de corecție × cotă locală) rămâne neschimbată, dar valorile din tabel au fost actualizate, ceea ce urcă rezultatul final chiar înainte de aplicarea cotei stabilite de consiliul local.
2) Ce a dispărut: reducerile pentru vechimea clădirii și pentru blocurile mari
Al doilea motor al creșterii îl reprezintă eliminarea reducerilor aplicate până în 2025 în funcție de vechimea imobilului și a diminuării pentru blocurile mari (regim de înălțime peste 3 etaje și peste 8 apartamente). Aceste prevederi au fost abrogate la art. 457, începând cu 1 ianuarie 2026.
Consecința este că două apartamente similare ca suprafață și amplasament – unul vechi, altul nou – pornesc acum de la aceeași bază impozabilă legală, vârsta clădirii nefiind reflectată prin discounturi standard în formulă. De aici și faptul că, în multe cazuri, imobilele vechi înregistrează creșteri peste media determinată doar de noua valoare pe mp.
Estimările și sintezele publice din ianuarie indică orientativ majorări de aproximativ 1,8 ori pentru apartamente sub 30 de ani, 2,3 ori pentru cele de peste 30 de ani în blocuri mari și până la 3 ori pentru apartamente cu vechime de peste 50 de ani. Valorile derivă din aplicarea noii baze pe mp și din eliminarea reducerilor de vechime.
Acest context istoric explică saltul din 2026 față de primii ani de aplicare a noului Cod fiscal.
3) Cotele locale în 2026: intervalul rămâne 0,08%–0,2%, dar nu se poate coborî sub nivelul din 2025
Impozitul final se obține prin aplicarea unei cote procentuale stabilite de consiliul local în intervalul legal 0,08%–0,2% pentru clădiri rezidențiale. Noutatea din 2026 este că această cotă nu poate fi mai mică decât cea folosită în 2025, ceea ce exclude scăderile administrative într-un an cu bază impozabilă mai mare. Prevederea apare explicit la art. 457 alin. (1) și alin. (1^1).
Cu alte cuvinte, chiar dacă legea păstrează libertatea între 0,08% și 0,2%, consiliile locale nu mai pot relaxa cota față de anul anterior, ceea ce amplifică mecanic efectul noii valori pe mp. În practică, multe municipii au menținut sau au crescut moderat cotele, fără a depăși limitele din Codul fiscal.
În ansamblu, mesajul‑cheie pentru proprietari este clar: impozitul pe clădiri în 2026 va fi cel puțin la nivelul din 2025, multiplicat cu efectul noii baze de calcul, iar în multe cazuri suma finală crește și în funcție de zona fiscală și de cota locală efectiv aleasă.
4) Cum se calculează în practică: formulă, coeficienți și un exemplu complet
Formula rămâne aceeași: suprafața construită desfășurată (măsurată pe conturul exterior sau, dacă nu e posibil, prin transformarea suprafeței utile cu coeficientul 1,4) × valoarea impozabilă din tabel (de ex., 2.677 lei/mp) × coeficientul de corecție (rang + zonă) × cota locală (între 0,08% și 0,2% pentru rezidențial). Regulile și exemplul aferent coeficientului 1,4 sunt explicate în ghidurile publicate la început de an.
Exemplu orientativ: pentru un apartament de 50 m², într-o localitate de rang II, zona C (coeficient 2,20), cu cota locală 0,1%, impozitul rezultă astfel: 50 × 2.677 × 2,20 × 0,1% = 294,47 lei. Dacă se aplică transformarea (când nu se poate măsura pe contur), 50 × 1,4 × 2.677 × 2,20 × 0,1% = 412,25 lei.
În București și în mai multe municipii se menține bonificația de până la 10% pentru plata integrală până la 31 martie, conform Codului fiscal (art. 462) și hotărârilor locale. Reducerea este stabilită de autoritatea locală (până la 10%), iar dacă plătești în două tranșe (31 martie și 30 septembrie) nu se acordă bonificație.
În 2026 cresc, așadar, atât valoarea de referință din lege, cât și inerția administrativă dată de cotele locale cel puțin egale cu cele din 2025. În funcție de zonă, diferența dintre A și D poate adăuga un plus semnificativ față de media aritmetică, chiar înainte de discuția despre cote locale la limită.
5) Nerezidențialele și clădirile mixte: ce rămâne la fel și ce atenție să acorzi
Regula pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoane fizice nu s-a schimbat în 2026: impozitul se calculează prin aplicarea unei cote alese de autoritatea locală, între 0,2% și 1,3%, asupra unei valori stabilite prin raport de evaluare (în ultimii 5 ani), valoarea finală a lucrărilor (la clădiri noi) sau prețul din actul de dobândire (în ultimii 5 ani). Dacă nu există raport depus la timp, se aplică o cotă de 2% la valoarea determinată conform art. 457.
Pentru clădirile cu destinație mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul se calculează prin însumarea părții rezidențiale (art. 457) cu cea nerezidențială (art. 458), conform definițiilor și regulilor legale. Acolo unde suprafețele nu pot fi evidențiate distinct, Codul fiscal stabilește reguli speciale, menținute în 2026.
Ca reper de practică locală, există hotărâri în care consiliile au fixat pentru 2026 cote concrete: de pildă, 0,12% pentru rezidențial și 0,7% pentru nerezidențial în anumite municipii, în limitele prevăzute de lege. Fiecare UAT își anunță oficial cotele pentru anul în curs.
În paralel, Guvernul a confirmat public intenția de a trece, din 2027, la un sistem de impozitare la valoarea de piață pentru proprietățile persoanelor fizice, ceea ce face ca regulile din 2026 să fie, în mare parte, o etapă intermediară. Merită urmărit calendarul, pentru că poate schimba din nou modul de calcul.
Creșterea impozitelor pe clădiri din 2026 nu are o singură cauză: baza legală pe metru pătrat a fost ridicată semnificativ, reducerile pentru vechime au dispărut, iar cotele locale nu pot scădea sub nivelul din 2025. În funcție de rangul localității, de zona fiscală și de cota aleasă de consiliul local, efectul cumulat poate duce la dublarea sau chiar triplarea sumei pentru anumite apartamente vechi, în timp ce pentru locuințe mai noi creșterea tinde să se alinieze cu media de 70–80%. Verifică anunțurile UAT‑ului tău, ia în calcul bonificația de până la 10% pentru plata integrală până la 31 martie și urmărește perspectivele pentru 2027, când impozitarea ar putea trece la valoarea de piață.
