Construirea în regie proprie a unei case în 2026 este un demers în care bugetul depinde în principal de teren, proiectare și autorizare, de soluția structurală și de nivelul finisajelor. Pentru o estimare realistă sunt utile reperele de cost pe etape, astfel încât finanțarea să poată fi corelată cu lucrările.
În paralel cu partea de costuri, două direcții rămân centrale în discuția despre o casă „bună” în 2026: performanța energetică, definită și reglementată prin legislație, și proiectarea seismică, realizată conform codului de proiectare seismică aplicabil.
Mai jos este o structurare a bugetului, pe etape și tipuri de lucrări, folosind cifre estimative pentru o casă cu amprentă la sol de 100 mp (cu mansardă și beci) și recomandări generale de planificare financiară.
Reperele mari de buget înainte de șantier
Un prim reper este terenul, unde intervalul de preț poate fi foarte larg: între 20 euro/mp și 1.500 euro/mp, în funcție de zona geografică și, mai fin, de cartier. Acest cost este separat de construcție, dar determină nivelul de capital blocat încă din start.
Al doilea reper este pachetul de proiectare și autorizare. Pentru proiect (arhitectură, rezistență, instalații) și pentru autorizații și taxe, estimarea pentru o casă de 100 mp indică: 4.000-9.000 euro pentru proiect și 800-1.800 euro pentru autorizații și taxe, adică un subtotal de 4.800-11.000 euro.
Ca ordine de mărime, un specialist a indicat că „poți construi cu 450 euro/mp până la peste 2.500-3.000 euro/mp”, în funcție de calitatea construcției și de tipul finisajelor interioare și exterioare. Acest interval reprezintă un reper de piață pentru a înțelege cât de mult influențează soluțiile alese costul final.
Estimare pe etape pentru o casă de 100 mp amprentă la sol
Exemplul de mai jos folosește suprafețe utile estimative: parter (amprentă) 100 mp, mansardă 50-60 mp (în funcție de înălțime și ferestre), beci 10-15 mp. Estimările sunt prezentate în euro și sunt descrise ca estimare pentru România, zonă medie, în 2026.
1) Proiectare și autorizații: 4.800-11.000 euro (proiect 4.000-9.000 euro; autorizații și taxe 800-1.800 euro).
2) Săpătură și fundație: 9.700-14.000 euro, din care escavare și săpătură 1.400-2.000 euro; cofraj + fier + beton fundație (cu radier/beci) 7.000-10.000 euro; hidroizolație beci 1.300-2.000 euro.
3) Structură parter și planșeu: 8.800-14.200 euro, din care zidărie (BCA sau cărămidă) 3.800-6.000 euro; stâlpi/grinzi/fier/beton 2.500-4.000 euro; planșeu peste parter (beton sau lemn) 2.500-4.200 euro.
4) Structură mansardă și acoperiș: interval estimativ 10.000-15.000 euro, în funcție de tipul de învelitoare, suprafața acoperișului și complexitatea șarpantei.
5) Tâmplărie exterioară (ferestre și uși): pentru o casă de 100 mp, PVC cu geam termopan + ușă de intrare se încadrează, orientativ, între 4.500-7.000 euro (variantă economică), 6.000-9.000 euro (variantă medie, cu profile și feronerie de calitate) și peste 9.000 euro pentru suprafețe vitrate mari sau tâmplărie din aluminiu.
6) Instalații (electrică, sanitară, termică): subtotal 10.500-18.200 euro. Detaliat: instalație electrică completă 2.800-4.900 euro; instalație sanitară + baie 3.500-6.300 euro; încălzire (de exemplu centrală, radiatoare și țevi) 4.200-7.000 euro.
7) Finisaje interioare: subtotal 13.700-24.000 euro. Detaliat: tencuieli + glet + lavabil 5.000-8.400 euro; gresie/faianță + montaj 4.200-7.700 euro; parchet + uși interioare 4.500-7.900 euro.
8) Finisaje exterioare și termoizolație: subtotal 8.400-14.700 euro. Detaliat: termosistem (polistiren 10 cm + adeziv + plasă + tencuială decorativă + manoperă) 5.600-9.100 euro; trotuare, alei, scări 2.800-5.600 euro.
Totalul estimat final pentru casa de 100 mp: 70.000-120.000 euro. Estimarea nu include mobilă, gard, branșamente definitive (apă, gaz, curent).
Ce înseamnă „eficient energetic” ca cerință și ca buget
Legea care modifică cadrul privind performanța energetică a clădirilor definește performanța energetică drept „energia calculată conform metodologiei de calcul” pentru necesități care includ, în principal, încălzirea, prepararea apei calde menajere, răcirea, ventilarea și iluminatul. Certificatul de performanță energetică este documentul care indică performanța unei clădiri și cuprinde date despre consumurile calculate și emisiile echivalent CO2.
Pentru categoria „clădire al cărei consum de energie este aproape egal cu zero” (nZEB) legislația prevede o performanță energetică foarte ridicată, cu consum foarte scăzut, acoperit în proporție de minimum 30% cu energie din surse regenerabile, dintre care cel puțin 10% trebuie amplasate la fața locului, plus alte condiții prevăzute în actul normativ. Legea introduce, de asemenea, raportul de conformare nZEB, elaborat de un auditor energetic pentru a analiza dacă o clădire, în faza de proiectare, se încadrează în această categorie și include studiul de fezabilitate pentru utilizarea unor sisteme alternative de înaltă eficiență.
Rezistența la cutremur și materialele invocate în practică
Pentru proiectarea seismică, cadrul tehnic de referință este Codul de proiectare seismică - Partea I, indicativ P100-1/2013, modificat și completat în 2019. Catalogul instituțional care sintetizează evoluția prescripțiilor subliniază utilizarea acestui cod în practica curentă de proiectare.
În privința materialelor, structurile din beton armat reprezintă baza majorității locuințelor, datorită rezistenței la cutremur și duratei mari de viață. Peste structură, zidăria este frecvent executată din cărămidă ceramică sau din blocuri Ytong/BCA: cărămida este apreciată pentru soliditate și izolare fonică, iar BCA pentru montaj rapid, greutate redusă și costuri mai accesibile. Sunt luate în calcul și casele pe structură de lemn pentru timpul scurt de execuție și eficiența energetică ridicată. Pentru izolație sunt frecvent utilizate polistirenul, vata minerală și spuma poliuretanică, cu rol în reducerea consumului de energie și creșterea confortului termic.
Cum se planifică financiar proiectul, cu rezervă și costuri indirecte
Un consultant fiscal și de business a descris tendința ca proiectele rezidențiale să fie tratate ca investiții pe termen lung, cu accent pe predictibilitatea financiară și gestionarea riscurilor, nu doar pe execuția propriu-zisă. Pentru persoanele fizice care construiesc de la zero se recomandă planificarea financiară înainte de demarare, corelarea etapelor de construcție cu finanțarea disponibilă, evaluarea costului total de proprietate și consultanță financiară sau juridică pentru decizii bine fundamentate.
În practică, măsurile concrete includ: stabilirea unui buget realist și a unei rezerve de minimum 10-20% pentru cheltuieli neprevăzute; analiza opțiunilor de finanțare și a costului total al creditului; includerea costurilor indirecte (autorizații, proiectare, racordare la utilități); evaluarea costului total de proprietate pe termen lung, inclusiv întreținerea și eficiența energetică.
Etapa de proiectare și autorizare poate genera costuri relevante, iar racordarea la utilități sau taxele de autorizare trebuie integrate în bugetul inițial pentru a evita depășirile financiare.
Documente și componente necesare pentru o estimare completă
Estimarea de 70.000-120.000 euro pentru exemplul de casă de 100 mp exclude în mod expres mobilarea, gardul și branșamentele definitive la utilități (apă, gaz, curent). Pentru un buget „la cheie” al unui caz concret sunt necesare valori pentru aceste componente, precum și pentru teren, al cărui preț poate varia între 20 și 1.500 euro/mp.
Pentru încadrarea în cerințele de performanță energetică și, după caz, pentru abordarea nZEB, sunt necesare documente tehnice specifice prevăzute de legislație: raportul de conformare nZEB și studiul de fezabilitate pentru sisteme alternative de înaltă eficiență, care se elaborează în faza de proiectare.
În ceea ce privește componenta seismică, reglementarea de referință este P100-1/2013, cu modificările din 2019; detaliile tehnice de dimensionare sunt specifice fiecărui proiect și le stabilește proiectantul de structură conform acestei reglementări.
