Regimul juridic al gardului dintre două proprietăți este stabilit, în principal, de Codul civil, prin regulile privind „despărțiturile” dintre fonduri. În practică, întrebările apar atunci când gardul este ridicat pe linia de hotar, când unul dintre vecini refuză să participe la cheltuieli sau când împrejmuirea ajunge, chiar și parțial, pe terenul alăturat.
Avocatul Bogdan Pițigoi a explicat cadrul general din Codul civil, cu trimitere la prevederile aplicabile, inclusiv prezumția de coproprietate și mecanismele prin care un proprietar poate solicita contribuția vecinului.
Diferența dintre un gard „pe hotar” și un gard „în interiorul terenului” schimbă, de regulă, atât proprietatea asupra împrejmuirii, cât și obligația de plată.
Cui îi aparține gardul dintre vecini, în funcție de amplasare
Potrivit articolului 660 din Codul civil, „zidul, șanțul sau orice altă despărțitură” aflată între două terenuri este prezumată a fi proprietatea comună a vecinilor, dacă actele ori alte dovezi nu arată altfel.
În consecință, atunci când gardul este amplasat pe linia de hotar, el este considerat, în principiu, o despărțitură comună și aparține ambilor proprietari, cu excepția situațiilor în care există documente sau alte probe care dovedesc proprietatea exclusivă a unuia dintre vecini.
O situație diferită apare când unul dintre vecini construiește gardul în interiorul propriului teren, fără ca împrejmuirea să fie pe hotar. În această variantă, gardul nu mai este tratat ca bun comun, ci, în principiu, ca proprietate exclusivă a celui care l-a ridicat pe terenul său.
Cine suportă cheltuielile de construire și întreținere
Atunci când gardul este pe linia de hotar și are caracter de despărțitură comună, Codul civil prevede posibilitatea ca un vecin să îi solicite celuilalt să contribuie la realizarea împrejmuirii. Avocatul Bogdan Pițigoi a menționat articolul 662 ca temei legal pentru o astfel de solicitare.
Pentru lucrările ulterioare de întreținere și reparare, articolul 663 stabilește că acestea sunt suportate proporțional cu dreptul fiecărui coproprietar.
În privința înălțimii, articolul 662 alin. (2) prevede că, în lipsa unor dispoziții legale, a regulilor de urbanism ori a obiceiului locului, înălțimea zidului comun se stabilește de părți, fără a depăși 2 metri, incluzând și coama zidului.
Renunțarea la coproprietate și efectul asupra obligației de plată
Codul civil permite, ca excepție, ca unul dintre coproprietari să renunțe la dreptul său asupra despărțiturii comune; în acest caz, el nu mai este obligat să participe la cheltuielile de întreținere și reparație ale acelei despărțituri.
Renunțarea nu este însă posibilă atunci când proprietarul beneficiază efectiv de despărțitură, de exemplu dacă are o construcție sprijinită de zidul comun sau obține un folos direct din existența acestuia; în astfel de situații, el rămâne obligat să contribuie la costurile aferente.
Ce se întâmplă dacă vecinul refuză să plătească
Dacă un proprietar dorește construirea unui gard comun, iar celălalt refuză să participe la cheltuieli, articolul 662 prevede că oricare dintre proprietari îl poate obliga pe vecin să contribuie la realizarea despărțiturii.
Dacă părțile nu ajung la un acord, proprietarul interesat se poate adresa instanței pentru obligarea celuilalt la plata contribuției care îi revine; simplul refuz nu înlătură obligația prevăzută de lege.
Invocarea lipsei posibilităților financiare nu exonerează automat de plată; dacă instanța stabilește obligația, hotărârea devine executorie și poate fi pusă în aplicare în cazul neconformării voluntare.
Când gardul este dincolo de hotar și ce demersuri sunt indicate
La construirea gardului trebuie respectată limita dintre cele două terenuri. Dacă împrejmuirea depășește linia de hotar și ocupă o parte din proprietatea învecinată, proprietarul afectat poate solicita remedierea situației și restabilirea limitei dintre imobile.
În funcție de circumstanțe, soluțiile includ o acțiune în revendicare pentru recuperarea suprafeței ocupate fără drept sau o acțiune în grănițuire atunci când este necesară stabilirea traseului exact al hotarului.
Dacă limita dintre proprietăți este contestată, instanța poate dispune efectuarea unei expertize topografice și cadastrale; în funcție de concluzii, gardul poate fi mutat ori modificat astfel încât să respecte hotarul.
În ipoteza în care instanța constată că împrejmuirea a fost construită cu încălcarea dreptului de proprietate, persoana responsabilă poate fi obligată să suporte costurile remedierii, inclusiv cheltuielile de judecată, costul expertizei și sumele necesare pentru mutarea sau modificarea gardului, după cum a explicat avocatul Bogdan Pițigoi.