Apartamentele noi listate la vânzare au, în medie, suprafețe utile mai mici decât cele din oferta anului 2023, arată o analiză publicată de Imobiliare.ro pe 25 septembrie. În București, prețul mediu cerut pentru locuințele noi a crescut cu aproape 50% de la începutul lui 2023 până la începutul lui 2026. Comparația privește prețurile de listare, nu sumele plătite la tranzacții.
Mediile de suprafață provin din apartamentele noi scoase la vânzare pe platformă în perioadele comparate. Separat, pentru descrierea dotărilor, analiza ia în calcul oferta din aproape 570 de proiecte rezidențiale prezentate pe site în ultimii trei ani. Cifrele nu reprezintă toate locuințele construite sau vândute în România.
Câți metri pătrați arată anunțurile
În București, suprafața utilă medie a apartamentelor noi cu două camere era de 57 mp în primul trimestru din 2023 și de 55 mp atât în primul, cât și în al treilea trimestru din 2026. Pentru trei camere, media a coborât de la 83 mp la 81 mp, apoi la 80 mp. În cazul garsonierelor, valorile au fost de 38 mp, apoi de 37 mp în ambele perioade măsurate din 2026.
În România, comparația dintre oferta din 2023 și cea din 2026 indică o scădere de la 55 la 53 mp pentru două camere și de la 79 la 76 mp pentru trei camere. La garsoniere, media a trecut de la 40 la 38 mp. Aceasta este cea mai mare diferență procentuală dintre mediile naționale prezentate: 5%.
O medie mai mică nu arată că fiecare model de apartament construit între timp a pierdut suprafață. Rezultatul poate fi influențat și de proiectele și locuințele care apar în anunțuri la fiecare moment. Analiza nu publică setul complet de anunțuri sau o metodologie care să separe efectul schimbării componenței ofertei.
Unde au crescut prețurile cu aproape 50%
Creșterea de aproape 50% se referă la prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi din București, între începutul lui 2023 și începutul lui 2026. Potrivit indicelui folosit de Imobiliare.ro, prețul de listare a mai avansat cu aproape 3% din ianuarie până în septembrie 2026. Analiza nu atribuie scumpirea de aproape 50% întregii piețe naționale.
Pentru a ilustra nivelul din august 2026, platforma calculează 94.313 euro pentru o garsonieră nouă din București, 140.195 euro pentru două camere și 203.920 euro pentru trei camere. Valorile rezultă din indicele prețurilor cerute și din suprafața utilă medie a fiecărui tip de apartament. Ele nu sunt prețurile unor locuințe anume și nu includ automat bunuri vândute separat, precum locul de parcare.
Ce venit presupune simularea unui credit
Imobiliare.ro Finance a calculat și venitul net lunar necesar într-un scenariu de finanțare. Pentru un apartament nou cu două camere în București, pragul rezultat crește de la 7.163 lei la începutul lui 2023 la 9.678 lei în august 2026, o diferență de 2.515 lei. Pentru trei camere, calculul indică o creștere de la peste 10.400 lei la 14.078 lei.
Simularea presupune prima achiziție, un avans de 15%, un credit pe 30 de ani, un grad maxim de îndatorare de 45% și cea mai mică dobândă disponibilă pe piață la momentul calculului. Sumele sunt praguri de venit pentru eligibilitate în acest scenariu, nu rate lunare și nici costuri tipice pentru toate gospodăriile. O altă dobândă, un alt avans sau datorii existente pot schimba rezultatul pentru un cumpărător.
Oferta se mută spre ansambluri mai mari
În 2026, potrivit analizei, 83% dintre apartamentele noi scoase la vânzare proveneau din ansambluri cu peste 60 de unități listate, față de 62% în 2023. Este o schimbare în componența ofertei de pe platformă, relevantă și pentru modul în care sunt prezentate facilitățile comune.
Încălzirea în pardoseală era menționată în 46% dintre anunțurile studiate în 2023, iar în 2026 ponderea se apropie de 80%. Aproximativ jumătate dintre proiectele prezentate au loc de joacă, peste o treime au sală de fitness, iar 16% menționează o piscină. Procentele descriu oferta și dotările promovate; ele nu arată cât folosesc locatarii aceste facilități sau dacă spațiile comune compensează, pentru cumpărători, o locuință mai mică.
Platforma pune proiectarea unor apartamente mai compacte și pe seama presiunii costurilor de construcție, fără să demonstreze separat cât a contribuit acest factor la schimbarea mediilor. Pentru bugetul unei achiziții contează și ceea ce nu intră în prețul afișat al locuinței: potrivit analizei, locul de parcare se vinde acum aproape întotdeauna separat.