În practică, numeroși proprietari locuiesc în case sau folosesc terenuri care, în acte, figurează încă pe numele unor rude decedate. Situația apare atunci când succesiunea nu este dezbătută și nu există certificat de moștenitor, deși bunurile sunt folosite și impozitele sunt plătite.
Regula de bază este că moștenirea se deschide la momentul decesului, iar bunurile nu rămân fără titular doar pentru că procedura notarială nu a fost inițiată. Totuși, lipsa certificatului de moștenitor blochează, de regulă, actualizarea cărții funciare și limitează dreptul de dispoziție asupra imobilului (vânzare, donație, ipotecare).
Pe numele cui rămâne imobilul dacă succesiunea nu este dezbătută
Codul civil prevede că moștenirea se deschide chiar în momentul decesului, la ultimul domiciliu al persoanei decedate, astfel încât bunurile nu rămân niciodată fără titular doar pentru că nu a fost inițiată procedura notarială.
Certificatul de moștenitor nu „creează” dreptul de moștenire, ci îl dovedește: arată cine are calitatea de succesor, ce bunuri intră în masa succesorală și care este întinderea drepturilor fiecăruia.
Dacă imobilul era intabulat înainte de deces, în cartea funciară va continua să apară, de regulă, numele fostului proprietar până când moștenitorii își înscriu drepturile pe baza actelor corespunzătoare. Cu alte cuvinte, evidențele nu se actualizează automat cu numele urmașilor în lipsa certificatului de moștenitor.
Folosirea locuinței, achitarea impozitelor locale sau menționarea unei persoane în registrul agricol nu țin locul certificatului de moștenitor și nu sunt suficiente, luate separat, pentru transferul proprietății în acte.
Ce efecte are lipsa certificatului de moștenitor asupra vânzării, donației, ipotecii și intabulării
În practică, un imobil nu poate fi înstrăinat de persoanele care se consideră moștenitoare cât timp acestea nu își pot dovedi calitatea și cotele deținute. Pentru o vânzare, notarul chemat să autentifice actul verifică titlul vânzătorului și situația din cartea funciară înainte de semnare.
Certificatul de moștenitor permite identificarea titularilor și înscrierea lor în evidențele de publicitate imobiliară (cartea funciară). Când există mai mulți coproprietari, transferul întregului bun presupune acordul unanim, iar un singur succesor poate dispune, în principiu, numai de cota sa, după ce aceasta a fost stabilită potrivit legii.
În privința cadastrului gratuit, includerea imobilului în lucrările derulate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) nu înlocuiește procedura succesorală. Chiar dacă apar măsurători și documente cadastrale, dreptul de dispoziție rămâne dependent de dovada calității de moștenitor și de înscrierea corectă în cartea funciară.
Când și cum se poate dezbate succesiunea după mulți ani
Legea nu impune un termen general după care succesiunea ar deveni imposibilă: dosarul poate fi deschis oricând. Notarul verifică dacă persoanele îndreptățite și-au exercitat opțiunea succesorală în condițiile prevăzute de Codul civil.
Termenul general pentru exercitarea dreptului de opțiune succesorală (acceptarea moștenirii sau renunțarea) este de un an de la data decesului.
Procedura succesorală notarială se deschide, potrivit Legii notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, la cererea oricărei persoane interesate, precum și a secretarului consiliului local al localității în raza căreia se aflau bunurile defunctului la data deschiderii moștenirii.
Pe măsură ce trece timpul, pot apărea dificultăți practice: succesiuni pe mai multe generații, acte pierdute, membri ai familiei greu de identificat.
Ce acte sunt verificate și ce se întâmplă dacă există dispute
În instrumentarea dosarului, notarul examinează, între altele, certificatul de deces, actele de stare civilă, un eventual testament, declarațiile de opțiune succesorală și înscrisurile privind bunurile lăsate de defunct.
Sunt analizate, după caz, titluri de proprietate, contracte încheiate în timpul vieții, hotărâri judecătorești, extrase de carte funciară și certificate de atestare fiscală.
Certificatul de moștenitor face dovada calității succesorilor și a drepturilor dobândite asupra bunurilor menționate în cuprinsul lui.
Dacă apar dispute privind numărul persoanelor îndreptățite, componența masei succesorale sau mărimea cotelor, notarul poate suspenda procedura, iar părțile se pot adresa instanței competente.
Costuri și termene fiscale: impozitul de 1% după doi ani și derogarea din 2026
Nefinalizarea succesiunii în termen de doi ani de la deces nu determină pierderea proprietății, însă poate avea o consecință fiscală. Conform art. 111 alin. (3) din Codul fiscal, transmiterea dreptului de proprietate cu titlu de moștenire nu este impozitată dacă procedura este dezbătută și finalizată în cel mult doi ani de la data decesului.
După expirarea celor doi ani, moștenitorii datorează un impozit de 1%, calculat la valoarea proprietăților imobiliare din masa succesorală. Acest impozit este distinct de onorariul notarial, tarifele de publicitate imobiliară și eventualele cheltuieli pentru documentația cadastrală.
În 2026 a fost menționată o derogare temporară legată de blocarea sistemelor informatice ale ANCPI (inclusiv aplicația e-Terra), ca urmare a unui incident cibernetic produs la 14 iulie.
Prin Legea nr. 170/2026, impozitul nu este datorat pentru succesiunile dezbătute și finalizate până la 30 septembrie 2026 inclusiv, dacă termenul de doi ani se împlinește în perioada 14 iulie–30 septembrie 2026; condițiile trebuie îndeplinite cumulativ. Simpla deschidere a dosarului sau depunerea documentelor înainte de 30 septembrie 2026 nu este suficientă.
Măsura nu se aplică retroactiv: cei pentru care termenul de doi ani expirase înainte de 14 iulie 2026 nu beneficiază de scutire, iar sumele deja achitate pentru succesiuni finalizate anterior nu se restituie.
Cazuri în care onorariul notarial poate fi achitat de ANCPI și verificarea documentelor cadastrale
Legea nr. 7/1996 prevede un mecanism prin care ANCPI achită onorariile notariale pentru certificatele de moștenitor întocmite pentru imobile care au făcut obiectul înregistrării sistematice, din veniturile proprii ale Agenției, în cadrul Programului național de cadastru și carte funciară.
Facilitatea este destinată procedurilor derulate în cadrul programului, la cererea primăriei, pentru proprietățile cuprinse în lucrările de înregistrare sistematică. După identificarea unei succesiuni nedezbătute, primăria sesizează camera notarilor publici competentă pentru repartizarea cauzei unui notar.
Certificatele emise în această procedură poartă mențiunea că au fost eliberate la solicitarea autorității locale, în cadrul programului, și sunt intabulate din oficiu. Onorariul se achită de ANCPI, prin oficiul teritorial competent, în contul notarului care a instrumentat dosarul.
Cuantumul onorariului achitat de Agenție se stabilește, la propunerea Consiliului Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România, prin ordin comun al ministrului justiției și al directorului general al ANCPI.
Legea prevede că onorariul nu mai este achitat de ANCPI dacă certificatul este eliberat după împlinirea unui termen de doi ani de la data finalizării înregistrării sistematice.
În cadrul înregistrării sistematice există și o etapă obligatorie de publicare a documentelor tehnice ale cadastrului: acestea sunt afișate 60 de zile la sediul stabilit de primărie și pe pagina ANCPI, interval în care proprietarii, posesorii și moștenitorii verifică date precum amplasamentul, limitele, suprafața, categoria de folosință, construcțiile și titularul înscris.
Când persoana menționată este decedată, familia verifică identificarea și, dacă este cazul, depune cereri de rectificare în perioada afișării, cu înscrisuri justificative; după deschiderea cărților funciare, corectarea neconcordanțelor poate necesita formalități administrative, notariale sau judiciare.
Ce se poate face dacă actele imobilului s-au pierdut
Pierderea exemplarului deținut de familie nu înseamnă că titlul de proprietate nu mai poate fi dovedit. În funcție de natura documentului, se poate solicita un duplicat sau o copie din arhiva instituției care a întocmit actul ori îl păstrează în prezent.
Pentru un act notarial, cererea se adresează biroului în arhiva căruia se află înscrisul sau camerei notarilor care a preluat fondul; hotărârile judecătorești pot fi obținute de la instanța competentă, iar pentru titlurile emise în baza legilor fondului funciar trebuie contactate autoritățile care dețin documentația.
Un duplicat al actului notarial are aceeași forță probantă precum originalul, dacă a fost eliberat potrivit legii. O simplă fotocopie, o chitanță de plată a taxelor locale sau o mențiune din registrul agricol nu dobândesc, prin ele însele, valoarea unui titlu.
Nedezbaterea succesiunii nu determină pierderea automată a casei sau a terenului și nici trecerea bunului în proprietatea statului. Procedura urmărește stabilirea moștenitorilor care au acceptat moștenirea și a cotelor, urmată de înscrierea drepturilor în cartea funciară; când există mai mulți titulari, proprietatea rămâne în indiviziune până la partaj. Amânarea demersurilor poate genera costuri fiscale suplimentare și poate favoriza apariția neînțelegerilor.